1)GENEL YÖNETİM İŞLERİNİN GÖRÜLMESİ Genel olarak Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygular, ana taşınmazı idare ve kat malikleri birliğini temsil eder . Yöneticinin görevleri ise Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinde sayılmıştır. Kat mülkiyeti Kanunu 35. maddesine göre yöneticinin görevleri, yönetim planında yazılır ve yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça, yönetici aşağıda bulunan işleri görür; Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi; Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması; Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması; Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması; Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması; Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması; Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi. 2)DEFTER TUTULMASI VE BELGELERİN SAKLANMASI Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, söz konusu protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatları ve tarihlerini ve bütün giderleri, tarih sırasıyla karar defterine yazmak ve bu söz konusu defteri ve giderlerin belgeleriyle yönetime ait diğer belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır. Yöneticinin, söz konusu karar defterini, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içerisinde kapattırması gerekmektedir. Tüm bu görevleri yerine getirmeyen yönetici hakkında ise Kat Mülkiyeti Kanunun madde 36’nın atıfıyla 33. maddenin son fıkrasındaki 250 Türk Lirasından 2.000 Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 3)İŞLETME PROJESİNİN YAPILMASI İşletme projesi, apartmanın ya da söz konusu bir sitenin bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider miktarlarını, tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak için her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarını gösteren belgedir. Burada avans olarak tanımlanan ödemenin uygulamada karşılığı aidattır. O halde, aidatın doğru tespit edilmesi için işletme projesinin yapılması gerekmektedir. a)Aidatın Belirlenmesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun’un 20’nci maddesine göre; Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa tüm kat malikleri EŞİT miktarda katılmak zorundadır. Binanın ya da sitenin sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa ise her kat malikinin KENDİ ARSA PAYI oranında katılması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu 37’nci maddenin ilk cümlesinde “Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.” hükmü yer alır. Buna göre işletme projesi iki şekilde yapılabilmektedir; Kat malikleri kurulunca Yönetici tarafından
